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华夏早报讯（记者 远方）11月28日，贵州省惠水县人民法院发布一起物业服务纠纷典型案例。案涉惠水县某小区业主因拖欠七千余元物业管理费，遭物业公司起诉。业主以“住宅漏水、阳台墙体开裂、下水管道堵塞，故物业管理费不应缴纳”的理由进行抗辩。 惠水县人民法院审理认为：原告物业公司与小区业主委员会签订物业服务合同后，按合同约定进驻小区开展小区范围内的物业服务工作。被告作为小区的业主，享受物业公司提供的物业服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该物业服务合同适用于包括被告在内的小区的所有业主，被告理应受该合同约束，按合同约定履行义务。物业公司按照合同的约定履行了义务，业主亦应当按照合同的约定支付物业管理费。 业主提出的住宅漏水、阳台墙体开裂、下水管道堵塞，故物业管理费不应缴纳的意见。法院认为：商品房存在漏水、墙体开裂等质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系；且商品房是否存在质量问题，不属于物业服务的范畴，与物业公司收取物业服务费不具有关联性。至于被告居住的房屋七楼下水管道出现堵塞的问题，因堵塞位置位于业主家中，该区域不是物业公司管理的范围，业主提出的抗辩意见，法院不予采纳。最后，法院判决业主支付物业公司拖欠的七千余元物业服务费。 2021年7月，华夏早报记者关注过某地两起类似的物业管理纠纷案例。一起是因为楼上业主的卫生间漏水到楼下业主的卫生间，物业公司接到楼下业主反映后，经现场查看判断，建议楼上的业主把卫生间地面挖开检查处理漏水点再恢复。 楼上业主根据物业公司建议把卫生间地面全部挖开后，发现漏水水源系其邻居家里漏水流经其卫生间地面再漏到楼下业主。据业主反映，开挖卫生间和恢复共计花费五千多元。因为漏水水源不是业主家里的，是物业公司建议挖开的，所以开挖和恢复费用必须由物业公司承担。物业公司同样也感觉很冤，水是从业主卫生间漏下也没有从其它地方漏，如果不建议楼上的业主开挖，不能解决实际问题。 两份判决书部分内容 本着和谐相处的原则，经过协商，物业公司减免业主一千多元物业费作为补偿。协商过后，该业主三年多时间没有再交纳物业费。物业公司多次书面和电话催收，该业主均以物业公司必须承担其开挖恢复卫生间的费用为由拒绝支付物业费。物业公司无奈向法院提起诉讼，该业主以同样的理由进行抗辩，最终仍未获得法院的支持，法院判决该业主支付全部拖欠的物业费和水费。 另一起案例是因为某小区小区外墙漏水，雨水顺着外墙侵蚀业主室内墙面。两年多时间里，该业主以室内墙面遭侵蚀拒绝缴纳物业费。物业公司起诉后，该业主以“什么时候处理好漏水什么时候交清物业费”进行抗辩，最终也是未获得法院的支持。 有业内人士告诉华夏早报记者：住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的根本内容。物业管理服务同样是最重要的民生工作之一，也是城镇宜居、宜业、宜游、宜商的关键工作，事关群众生活品质和社会稳定。从法院的相关数据显示，近几年来物业服务矛盾纠纷案例一直在不断上升。如何化解物业服务过程中突出的矛盾纠纷？需要多部门发力配合监督管理，依法依规履职维护好各方利益，从源头阻断矛盾纠纷，行业才会健康发展。 |
